|
图源：卡乐图片 宁颖/摄 12月14日，北京、上海两地先后调整优化多项房地产政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。 业内人士认为，北京、上海此次政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放的积极信号，或将明显提振全国市场信心。 北京进一步优化调整房地产政策 12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限；同时，北京地区市场利率定价自律机制还通过了降低新发放商业性个人住房贷款利率政策下限的自律决议，更好地支持本市刚性和改善性住房需求。 《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。本市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。 通知提出，首套房首付比例统一降至30%，二套房最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。城六区首套房和二套房的个人住房贷款利率下限分别降至LPR+10BP和LPR+60BP，非城六区则分别降至LPR和LPR+55BP。与此同时，贷款最长年限从此前的25年延长至30年。 “继‘认房不认贷’后，此次再度调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”北京市住建委相关负责人表示。 对于分类施策，上述人士指出，购买城六区之外的住房首付比例略低，这既符合北京城市功能和布局优化调整的要求，也结合了近几年土地供应实际情况，以促进职住平衡。 “执行差别化的首付比例，是2017年为抑制投资投机需求、落实‘房住不炒’定位所采取的调控措施，从当时看也的确稳定了市场预期，让楼市快速降温。”业内人士分析，随着市场形势发生变化，继续执行当年的标准，的确会误伤部分购房人，特别是改善型购房人。 新规之后，市民购房首付款明显减少。以市民王先生举例，因为家有二孩，准备在大兴购买二套房，房款800万元。按照新规，其首付比例从过去的80%降低至40%，减少了320万元。 上海发布优化差别化住房信贷政策 上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。 新政策降低了首套房的首付比例和贷款利率下限：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二套房的首付比例和贷款利率下限也相应下调：商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。 同时，上海为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，对中国(上海)自由贸易试验区临港新片区，以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区全域实行差异化政策：二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。 对此，易居研究院研究总监严跃进表示，上海首套、二套房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。
图源：网络 此外，上海此次还调整了普通住房标准，一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
图源：网络 严跃进指出，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。 一线城市全面松绑，信号意义明显 至此，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的楼市政策，均已从公积金贷款、个人商业住房贷款的首付或房贷利率、普宅认定标准等维度作出调整。 中指研究院市场研究总监陈文静认为，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京、上海12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放积极信号，或将明显提振全国市场信心。 中指研究院数据显示，今年5月以来，北京二手住宅价格环比持续下跌；前11个月新建商品住宅累计成交（5.95万套）同比下降0.6%，其中11月新房成交4409套，环比下降14.8%，连续两个月环比下降，市场活跃度回落。二手房市场仍保持一定活跃度，前11个月累计成交14.2万套，同比增长7.8%,，其中11月二手房成交（12545套）环比增长17.8%，同比增长16.7%。 数据显示，在11月初住房公积金开始执行“认房不认（商）贷”之后，二手房交易量有一个月左右时间出现明显攀升，对应房贷业务也发生变化，但主要对应的依然是新政惠及的改善型住房需求，新房市场刺激不明显。 上海方面，今年6月以来二手住宅价格也持续下跌且有跌幅扩大趋势；1-11月，新建商品住宅累计成交12.4万套，在同期低基数下同比增长12.0%，二手房累计成交16.2万套，同比增长12.2%。但从下半年来看，表现不及预期。 （微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、界面新闻 、澎湃新闻、证券日报等） 编辑：袁凯 校对：风华 审核：龚紫陌 |
