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图源：卡乐图片 贾琼/摄 广州放出一个“楼市大招”。 10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》日前经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。 其中，最为引人关注的是，提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。 广州市规划和自然资源局表示，通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。 多名业内人士分析认为，本轮城中村改造，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用，拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益。 第三种城中村改造补偿方式 此前，广州城中村改造的补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅。回迁安置房需要通过摇号抽签的方式分配给拆迁户。 随着房票制度的引入，广州或将出现第三种城中村改造补偿方式。 新提出的房票安置不同于以上两种补偿方式，相当于将被征收的房屋通过估价转化为货币，货币再以票据的形式补偿给拆迁户。拆迁户在实名登记后，可以凭房票向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。 “房票安置”是第一次出现在官方文件中。由此，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。 事实上，早在今年8月份，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（以下简称《建议稿》）的文件就已广泛流传。该文件对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定，并透露实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。 在该文件中，提到了房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策性奖励等构成，其中中心城区将给予2%的政策性奖励，外围区为5%，同时将发放3个月的临迁费现金。 此外，房票还可以转让，使用期限为两年，使用不完可以兑换成现金。同时房票所购买的商品房也享受一些“特权”，如不计入家庭限购套数，享受税收减免。新购房屋也可以办理子女入学手续，在新房交付前，可在原来的学区上学。 当时，广州市规划和自然资源局回应：近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。 据了解，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是近些年来最大规模的年度任务。 而根据前述两个专项规划文件内容，至2035年广州推进城中村全面或混合改造项目165个，其中全面改造150个、混合改造15个，主要集中在中心城区。 广州市规划和自然资源局方面表示，上述两个文件顺利审议通过，标志着广州城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障等多个方面迈上一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。 规划提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策是加快推进城中村改造“较为可行的一个选择”。他认为，房票安置可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本，缓解改造资金压力。 房票安置是一个大趋势 “房票”，顾名思义就是一张票据，类似旅游景点的门票。房票上面记载了房票金额、奖励措施、使用范围等，其用途是代替现金发给动拆迁户。相关动迁户拿到房票后，可以到指定的区域或楼盘购房。 中指研究院指出，使用房票，一方面让地方政府减少一次性现金支付压力，加速动拆迁工作。另一方面“专票专用”，必须用于购房，利好各地去库存。我们观察到，最近几年包括二三线城市都在积极试点房票政策。在传统的实物安置、货币化安置等基础上，房票发挥了非常好的效应。 据了解，早在2015年，就有城市在棚户区改造拆迁安置中推出房票制度，主要在三、四线城市中被广泛运用。据克而瑞统计，2015年至2017年，全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上，高峰期拉动全国21.5%的住房销售。 去年以来，多地重启房票安置政策。去年6月20日，郑州市政府办公厅发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，明确提出将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置，成为全国首个实施房票安置政策的省会城市。 今年8月4日，南京市住房保障和房产局发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，指出对集体土地房屋征收推行房票安置，将研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。 据不完全统计，截至目前，超过30个城市已经公布并实施房票安置政策，除了郑州、南京外，还有江西省会南昌、云南省会昆明、贵州省会贵阳，以及厦门、无锡、温州等城市。 目前为止，广州是首个提出房票安置的一线城市。易居研究院研究总监严跃进表示，房票安置政策在二线城市和三、四线城市较为普遍，但一线城市此前没有提出过。 现在广州成为一线城市中“第一个吃螃蟹的人”，未来北京、上海、深圳会推出房票安置政策吗？ 在李宇嘉看来，其他三个一线城市，未来也大概率会推出房票安置政策。他说，城中村改造肯定会提供多种安置形式供拆迁户选择，未来政策会鼓励向房票安置方向倾斜，但不是一定要全盘采用房票安置。 严跃进认为，广州在特大城市或者说超大城市中，提出探索房票安置政策机制，开了一个先河，是城中村改造中“一种非常好的探索”，赋予了房票政策一些新的功能。 今年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 会议明确，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态。 严跃进认为，广州有关城中村改造的专项规划提出探索房票安置政策机制，“有一定的创新性”。 他说，从优化、探索、拓宽，到破解、提升，思路是非常清晰的，可以看到，房票安置已经成为广州破解城中村改造难题“重要的工具”，成为城中村改造中加快效率，破除资金压力，更好地解决城中村老百姓改善居住条件等方面非常重要的一项政策内容。 房票对楼市成交有何影响？ 广州也是目前一线城市中对限购政策放松力度最大的城市。9月20日，广州出台楼市新政，不仅解除了大多数外围区的限购，对主城区限购政策也有调整，外地户籍社保要求从5年降低为2年。政策出台后，楼市成交有明显恢复。 根据中指研究院数据，10月1日至22日，广州新房成交面积48.9万平米，同比增长20.8%，其中取消限购区域成交量明显提升，番禺、花都的销售面积日同比增长都超过一倍。天河、荔湾等限购门槛降低区域成交也较为活跃，销售面积同比增长72%和57%。 二手房方面，市场波动也较为明显。根据广州房地产中介协会统计，10月2日至8日，全市二手房网签数1516宗，环比下降24.46%；国庆假期结束后，10月9日至15日迎来了爆发式增长，网签数2749宗，环比上升81.33%；10月16日至22日则小幅下降至2644宗。 整体来看，广州楼市从9月放松限购以来，市场回温明显，特别是放松限购的区域成交量较为活跃，但中心区和外围区域分化仍然存在。 从此房票安置政策的推出来看，或将解决一部分安置需求。李宇嘉认为，政策效果取决于最终的政策设计、扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。但目前看来，选择房票安置的比例可能并不高，大概在30%左右。 （微信公众号“财智头条”综合自：深圳新闻网、界面新闻、中国新闻周刊、每日经济新闻、证券时报等） 编辑：白静 校对：风华 审核：龚紫陌 |
