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图源：卡乐图片 宁颖/摄 为进一步规范商品房销售明码标价行为，建立和维护公开、公平、透明的市场价格秩序，近日，北京市市场监管局起草完成了《北京市商品房销售明码标价规定实施细则》（征求意见稿）并公开向社会征求意见。公开征集意见时间为2023年10月7日至11月6日。 《实施细则》规定，商品房销售明码标价实行一套一标；商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价；房地产开发企业应当明确标示7种与价格密切相关的信息，尤其提及“套内建筑面积每平方米单价”。
图源：北京市市场监管局官网 商品房销售明码标价实行一套一标 随着网络普及和技术进步，不少商品房经营者纷纷进驻电商平台，推出“直播售楼”“线上VR看房”等业务。 对比北京目前实行的2011年版本，新版的征求意见稿明显的变化是，增加了网络售房的相关规定。在新版的细则中，针对“网络售房”，征求意见稿特别提出，网络交易平台经营者等交易场所提供者应当依法配合市场监督管理部门对平台内（场所内）商品房经营者开展价格监督管理工作，发现其有违反明码标价规定行为的，应当依法采取删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务等必要处置措施，保存有关信息记录，依法承担相应义务和责任。 《实施细则》要求，对已取得预售许可证或者已完成现房销售备案的房地产开发项目，房地产开发企业要在住房和城乡建设部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 商品房经营者可以选择标价牌、价目表（册）、展示板、电子屏幕、模型展示、图片展示以及其他有效形式进行明码标价。有条件的可以同时采用电子查询系统的方式进行明码标价。商品房经营者同时通过线上、线下两种方式销售商品房的，应当依法分别明码标价。商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。 北京市市场监管局表示，将推动修订后的《实施细则》尽快出台，进一步规范商品房销售明码标价行为，保护消费者经营者合法权益，促进房地产市场公平竞争和健康发展。 对于此次意见稿的发布，易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策的发布部门是市场监管部门，这也说明其和近期的房地产调控政策是有差异的。“就最近几年来看，互联网平台的房价公示不透明，也产生了很多侵害消费者权益的情况。此次意见稿对于此类互联网平台是有约束的，同时也将促进互联网平台后续房屋销售的规范和健康发展。” 不得在标价之外加价 目前，通过北京市住房和城乡建设委员会的官网，购房者在项目信息公示栏目中可以查到所购买楼盘的公示信息。在房屋资料栏目中，可以查到户型、建筑面积、套内面积、按建筑面积拟售单价、按套内面积拟售单价等信息，还可以查到项目预售许可证图示等。 2011年的明码标价规定和此次征求意见稿都对楼盘公示的信息做出规定，包括开发企业名称、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率。同时，也包括当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、建筑面积每平方米单价、套内建筑面积每平方米单价、建筑面积总价或套内建筑面积总价。此外，还有优惠折扣及享受优惠折扣的条件。 上述两个版本中也均规定，商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。而此次的征求意见稿还增加规定：“标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价”。 另外，房地产开发企业应当公示新建商品房交易及产权转移等代收代办服务的服务项目、服务内容、价格或者计价方法，代收代办服务应当标明由消费者自愿选择；新建商品房销售时选聘了物业管理企业的，应当同时公示前期物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、价格或者计价方法、计费起始时间；机动车停车管理办法和收费标准等。 对已完成销售的新建商品房房源，房地产开发企业应予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。对已完成销售的存量房房源，中介服务机构应及时撤下相关房源信息。 《实施细则》要求，商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。 同时，鼓励相关行业协会监督商品房经营者的明码标价行为，督促其贯彻落实本细则，促进行业价格自律。 应标示“套内建筑面积每平方米单价” 实际上，早在2011年3月，国家发展改革委就发布了关于《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价格〔2011〕548号），此次北京意见稿的实施细则是在该规定基础上修订的。
图源：国家发改委官网 严跃进表示，对比发改委2011年时候的政策，可以看出，当前房屋销售和互联网以及各类平台的关系较大。从该角度看此次政策与时俱进，结合新的房屋销售平台和模式，在政策上落实新规。此次北京意见稿明确，网络交易平台经营者等交易场所提供者应当依法配合市场监督管理部门对平台内（场所内）商品房经营者开展价格监督管理工作。 不过值得注意的是，相较此前的《商品房销售明码标价规定》，北京此次意见稿除直接对房价管控外，也涉及房屋销售以及其他价格的内容。比如，房地产开发企业应当明确标示7种与价格密切相关的信息，尤其提及“套内建筑面积每平方米单价”。 “当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、建筑面积每平方米单价、套内建筑面积每平方米单价、建筑面积总价或套内建筑面积总价。” 合硕机构首席分析师郭毅表示，开发商在新房销售中可能存在标价与实际销售价格不一致的问题，因为开发商需要根据不同购房人的需求度灵活调整价格，包括给予折扣和推出特价房等营销方式。因此，在价格表已经展示完成的情况下，开发商需要针对实际销售价格重新调整价格表。 郭毅强调，开发商需要更多地应用电子化的手段，将福利和折扣在案场充分展示。同时对于已售房源的实际成交价格的标示，也能够给予买房人同户型更清晰的价格指引。“然而，在实操的执行和管理层面上，如何确保开发商执行到位对市场监管部门提出更高的要求。” 值得注意的是，近期在“认房不认贷”等楼市利好政策的激励下，北京楼市活跃度明显提升。 新房方面，据中指研究院统计，9月份北京共成交4335套，同比增长5.81%，环比增长19.72%；成交面积约540277平方米，同比增长2.28%，环比增长23.92%；总成交金额约351.29亿元，同比增长14.43%，环比增长29.53%。 二手房方面，北京市住建委数据显示，9月份北京二手住宅网签量为14262套，环比8月上涨了30.1%，逼近荣枯线1.5万套。这也是今年以来北京二手房成交自3月份达到高峰后的再次回暖。 （微信公众号“财智头条”综合自：央视网、北京青年报、北京日报、每日经济新闻、新京报等） 编辑：白静 校对：风华 审核：龚紫陌 |
