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图源：卡乐图片 宁颖/摄 “总价倒挂2000万元，摇中就赚到！” 上海热门楼盘认购现场惊现“一日夫妻”！ “5月15日在项目认购入场通道口有一对‘夫妻’，男的66岁，女的30来岁，被当场发现是假的。” 据现场黄牛介绍，当时这两位带着资料的“夫妻”准备入场，被安保人员一问，发现丈夫不知道妻子的名字，还得临时翻看身份证。 这只是上海打新倒挂盘群体的冰山一角。 上海楼市打新热度高涨 近期，上海楼市打新热度持续高涨。“鸽”了多次的云锦东方，毫无意外成为上海今年的顶流红盘。 5月12日，位于上海徐汇区的大热新盘云锦东方开启认购，“精彩”程度远超想象。一边是“亿万富翁烈日下排队认筹”，一边是低分选手各显神通，比如“一日夫妻”、“现场配婚黄牛”、“买高分资格黄牛”、“资金黄牛”、“代持人”等上演着疯狂抢房戏码。 5月16日中午，徐汇区云锦东方项目认购现场人头攒动，入场通道上，购房者们顶着烈日排队等候，一位安保人员提着扩音器向人群中喊话，提醒即将关闭通道，正式结束认购活动。 “倒计时2分钟，线上预约成功的，抓紧时间扫码进场！” 云锦东方是上海有名的豪宅楼盘，此前曾被曝出多位一线明星艺人、直播一哥置业入住。同时，云锦东方也是二手房倒挂现象最为严重的楼盘之一，正在开盘的房源均价16.5万元/平方米，实际二手房成交均价高达25万元/平方米，一批资金雄厚的选手直呼：“总价倒挂2000万元，摇中就赚到。” 云锦东方进入认筹的最后一天，现场仍聚集上百人在烈日下，有人在排队进场认筹，有人在整理资料。因为此次认筹只能进入一人，也有不少家属在向保安争取进入现场，“显然不放心另一半。” 除购房者外，现场也不乏自称房产中介、理财顾问、装修等人士，他们各自在寻找潜在客户。 一位中介人士表示，可为积分不够的客户介绍高积分的结婚对象，但需要给对方一些“好处费”，“比如说五六十万、六七十万你给对方了，我只帮忙介绍，你们给她（他）费用，她（他）会给我一些，我就相当于穿针引线。” 不仅如此，还有中介介绍如何利用“婚更”将购得的房产在一年多后售出。“你摇到之后加个一千万马上出掉了，做婚更只要一年多。” 就在云锦东方项目结束认购的前两天，有购房者爆料称，场外充斥着各类“黄牛”，包括提供“假结婚”、代持买房和过桥资金服务的人员，“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。” 黄牛中介费每平方米加3万 吴成松是云锦东方认购现场众多的黄牛之一，5月16日一大早，他就来到徐汇区龙爱路芒果广场。 这是该项目认购的最后一个上午，他作为“资方”，希望尽可能多地找到精准客户。 在云锦东方认购的几天时间里，吴成松每天来现场加四五个客户的微信，介绍买房后如何做婚姻变更，如何代持买房，如何通过关系内定房源。客户中有的是未婚海归，他们手里有预算，但是购房积分低，很难在打新中买到优质楼盘。 “倒挂楼盘一开启认购，起码有几十个代摇的号，为了卖出赚差价，现场几乎全是高积分的人，”吴成松称，“资方”负责协助客户，去上海崇明区寻找社保年限长、购房积分高的“土著”，参与摇号，操作实现后，再将产证的名字除掉，“说白了大家都是为了赚钱。” 吴成松称，按照市场行情，一次性给参与结婚的人支付五六十万元，有效期两年。不过，有的人可能会临时向客户加价。 在几种打新“致富”的套路中，吴成松建议通过婚姻更名，而不建议代持和直接更名，因为涉及数千万元资产，风险比较大，操作难度又比较高。 其举例道，比如上海高积分夫妻，摇中之后，房子名字写儿子的，然后让儿子与客户结婚，产证下发的时候再办理离婚，就叫婚姻更名。这种方式突破限购限售的阻碍，签订完合同，拿到产证之后两三个月就能完成。“百汇园（徐汇区一豪宅项目）已经做了好几个，包括中海建国里和绿城百合园。” “我们在云锦东方三期收了2个客户的意向金，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。” 接近中午，云锦东方认购现场外，阳光正烈，购房者冒着高温在排队入场。场外的一处亭子里，记者见到一户购房家庭高兴地分享起顺利认购的经验：“像抢菜软件一样，不停地点击预约系统，一天不停地刷新页面，点击100多次肯定能预约到！” “这次要赌上1%的机会，因为99%的人一辈子也赚不到1000万元！”另外一位参与认购的人士直言，有幸摇号中签的话就会转手卖掉。 一位在现场推介假结婚业务的豪宅中介人员称，有位女士来帮亲戚找个购房积分高的单身女性合作买房，有的公司已经准备了六七个名额来摇号。 认筹现场“惊动”警方 云锦东方火爆的认筹热度，打破了今年上海新房认购率纪录。 截至5月15日下午，其认购率组数突破700组，认购率约为667%，无悬念触发积分。截至5月16日中午12点，云锦东方三期认筹结束，认筹达到800组以上。 现场不少人表示，云锦东方这次入市太突然，导致许多人根本来不及准备。“大热天的在这晒太阳，要是准备充分了哪还需要自己来。” 从开发商层面，云锦东方也在极力抵制“黄牛现象”，也因此有了堪称“史上最严”的认购要求。比如，要求500万元的认筹金，以及首套900万元、二套2900万元的冻资，且规定要冻资20多天。 不仅如此，本次认购还设置了银行网点的要求，必须是徐汇区的银行网点。同时，还要求购房者提供过去12个月的银行流水，需加银行业务章。这也是上海积分制以来首个要求银行流水的新房项目。 即便如此，依然无法避免黄牛们充斥在认购现场，“结婚黄牛”、“代持黄牛”、“资金黄牛”等各类黄牛们在项目认购现场寻找商机，“我有5个满分号埋伏在这里，随时结婚，随时认筹。” 项目工作人员也知道部分认筹者是黄牛，但他们并不能阻拦，因为没办法回答这句话：“我结婚，合理合情合法，你凭什么不让我认筹”。 过分热闹的认筹现场，也“惊动”了上海警方。警察表示，接到购房者的投诉后赶往现场，接下来会调查“黄牛”现象。但如果选择黄牛的认筹者最终认筹成功且摇中房源，也是合法的。 存在一定风险 对于云锦东方认购中充斥的各种“黄牛”行为，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，从购房者角度而言，无论是结婚黄牛、代持黄牛还是资金黄牛，都存在一定法律风险。 郭韧表示，“按照国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产。如果选择黄牛临时跟一个人结婚，但最后黄牛那方不同意离婚，不把房子认定给你，那么黄牛方也可能分到财产，此时风险就比较大了。” 代持则涉及更深的问题，如果用他人代持，但他人反悔，不配合购房者办理过户，就需要通过诉讼的方式来解决，最终诉讼能不能支持，还要根据相关证据的确凿性来判定。 更重要的是，像云锦东方这种新房是要代持五年，五年后才能交易。在这五年内如果代持人发生任何风险或者意外，那房产可能变成遗产，如何追溯这些房产，如何确定房产属于谁，也要通过诉讼解决。 “还有借名买房，如果他人涉及到其他诉讼或者一些纠纷，房子一旦被查封，想要解封就很难了，甚至自己可能还要帮这个人去还钱。”郭韧指出，通过上述这些渠道买房，最终也可能会影响到购房资质问题，以及存在摇中后是否会被认可等隐患。 除了法律风险，火爆一时的云锦东方也引发出业内人士对市场风险的担忧。“云锦东方今天是很热，但五年限售，在未来不确定的环境下，能不能把这个差额利润兑现，表示怀疑。” 目前，云锦东方已确认触发“五年限售”，这些投资客们不惜黄牛结婚、黄牛代持买房，在疯狂逐利的同时，也面临未来房产税是否会出台，5年后的市场缓解又将如何等难以预料的未知数。 但对于一些已经认筹成功的购房者而言，市场是否存在风险似乎并不是自己需要考虑的问题，即便是不考虑倒挂，“买到就赚到”的逻辑依然成立。 一二手倒挂优势显著 云锦东方未售先火，在于一二手倒挂严重。该盘最后一批房源均价15万元/平方米。贝壳找房显示，云锦东方4月刚成交一套二手房，单价约为24万元/平方米。一二手价差在9万元/平方米左右。换言之，以即将发售的最小户型房源来看，一套约为177平方米的房源，一二手倒挂大约在1700万元、1800万元左右。 在上海，一二手倒挂如此严重的楼盘，除了云锦东方，还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门。 一二手价格倒挂过于悬殊，驱使客户“抢房”，是楼市当中的极端案例。同策研究院研究总监宋红卫认为，这恰恰是热点城市楼市最后的底牌，也是维持市场热度的手段。他指出，这背后是购房人寻找房子的“投资属性”，而并非楼市分化。从当前这些倒挂盘来看，最重要的是资产升值保值的金融属性。在巨大的收益引导下，不少有条件的购房人卖掉手中的一套房子，腾出房票“打新”，二手房降价、新房认筹中高积分、高社保以及黄牛现象等等，也就不足为奇。 与另一满分盘世纪前滩天域相比，云锦东方年底交付，而世纪前滩天域要2026年才交付，相比之下，有投资需求的客户不愿把“战线”拉太长，更青睐于套现周期短的准现房产品。 从这一角度看，上海的高端住宅市场分化已经非常明显了。买房-升值-套现这条产业链上的人间百态也暴露无遗。云锦东方分别在2013年、2022年、2023年三个时间节点开售，经历了上海楼市触发积分制、房价上涨等发展阶段，受关注程度越来越高。 上海中原市场分析师卢文曦指出，个别楼盘的认筹火爆仅为个案，整体“大盘”仍然不景气。上海楼市正经历一个分化，就是从原先小户型定价高到现在大户型定价会比小户型还要高。因为现在置业的难度越来越大，大部分购房人还是想一步到位买大户型；圈层分化之下，市区购买力逐渐上升，房源定价也趋高，大户型受追捧程度越来越高。从这一角度也能解释云锦东方这样的改善置换高端项目的热度从何而来。 （微信公众号“财智头条”综合自：界面新闻、每日经济新闻 、澎湃新闻等） 责编：袁凯 校对：风华 审核：龚紫陌 |
