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国家出手，地产中介炸锅了。 “房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。” 5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），明确了合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等方面的监管措施，突出保护交易当事人合法权益。
图源：中华人民共和国住房和城乡建设部网站 其中，涉及“合理确定经纪服务收费”的部分尤其引发关注。这是否意味着长期以来被诟病“居高不下”的房地产中介费有望下降？ 楼市突发！国家出手 服务价格标准不一、发布虚假房源信息......长期以来，房产中介市场的一些“痛点”常常成为市场讨论的焦点。 5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。 《意见》提出，加强从业主体管理。严格落实经纪机构备案制度，全面推行经纪从业人员实名登记；明确经纪服务内容。经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。 合理确定经纪服务收费方面，《意见》指出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。严格实行明码标价方面，经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。严禁操纵经纪服务收费方面，经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。 《意见》还提到，要规范签订交易合同。经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案；加强个人信息保护。经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。 此外，还要提升管理服务水平。建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、经纪机构及从业人员的管理；加大违法违规行为整治力度。将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例；加强行业自律管理。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织将给予自律处分。 交易双方共同承担经纪服务费用 《意见》从十个方面明确监管措施，主要包含加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、规范签订交易合同、提升管理服务水平、建立健全房屋交易管理服务平台等。
图源：卡乐图片 宁颖/摄 “合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”是明确的利好，业内分析认为，“引导交易双方承担服务费用”体现了对购房者权益的保护，也是《意见》中的一大亮点。 “中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，还应该将服务全流程分成清晰的链条，对每一个环节，都应该明确服务的具体内容、服务标准，并给予此来合理定价，并将这些写进三方合同。 “这样不仅消费者对中介的服务有客观的评价，也有利于政府部门更合理地监管中介经纪机构专业化发展，从而一改其形象差的局面。”李宇嘉称。 “其实目前有的头部机构已经不是一口价。”据北京某头部中介大客户部负责人透露，以该公司为例，单价在2000万以上的房源，基本熟客佣金会给到5折，再往下会根据不同的总价、交易难易程度给予不同的折扣。“特别是卖一买一都在我们公司的，基本都能做到5折，另外还有大客户折扣等。”这位负责人直言，对于北京这样的单体总价比较高的城市，一口价确实不适合市场。 收费严禁“私自夹带” 房屋买卖在一定程度上具有较强的专业性，因此往往也需要中介“搭桥”来完成，但很多中介利用信息不对称，将非必要的收费“私自夹带”。 为此，《意见》明确，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。 李宇嘉认为，这一政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本，特别是过去楼市繁荣时期形成的尾大不掉的制度性成本，各种机构、从业人员都想来分一杯羹，以及其中的欺诈和乱象，让购房者买单。只有消除这些成本，同时将合理的成本“公开化”，该收的，应该收取。只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，房地产经纪机构是房屋成交的重要角色之一，国内二手房大约90%通过经纪公司成交，新房交易对经纪公司的依赖性也很高。以往出现过黑中介恶意提高房价，利用房源、客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费等问题，加大购房者购房压力，其规范化管理对整体房地产市场的正常运行起着举足轻重的作用。本次政策对中介行业的规范发展以及服务有着指引作用，促进房地产市场健康发展。在新的监管政策指引下，未来中介的发展模式也有待探索。 首次明确延伸服务 在经纪服务内容方面，《意见》首次明确了延伸服务。 房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。《意见》提出，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。 “基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。”李宇嘉表示，额外服务比如担保、赎楼，甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。 “此举还有赖于政府监管部门常态化地巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。”李宇嘉表示。 易居研究院研究总监严跃进同时认为，对“延伸服务”的明确将利好中介行业探索服务的“新菜单”，尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域，对于中介公司优化业务、转型升级和高质量发展有较好的启发。 本质为降低非必要成本 “房地产进入存量时代，我们要盘活存量、带动增量，促进良性循环，就需要降低制度性交易成本；同时，当居民对房价预期不再那么乐观、对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍。”李宇嘉认为。 因此，《意见》的发布与此前二手房“带押过户”等政策的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。“只有将这些成本消除，将合理的成本显化出来，房地产经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。”李宇嘉表示。 “今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业发展面临新的发展机会。”严跃进也认为，在这样的背景下，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的政策成果，同时减少行业的运作风险，最终将促进中介行业的平稳健康发展。 （微信公众号“财智头条”综合自：北京商报、中国新闻网、第一财经、人民日报等） 编辑：白静 校对：风华 审核：龚紫陌 |
