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2023年，房地产迎重磅利好。 据央行网站消息，2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。
图源：中国人民银行官网 其中关于房地产方面着墨居多，4段主要内容中，有3段涉及房地产，其中有2段专门讲房地产，并提出了“四项行动”帮助优质房企。 在房地产方面提到，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。 值得一提的是，“四项行动”的提法首次出现在监管层的会议中，这说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。在业内人士看来，2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多爆雷或系统性风险。 据最新消息，监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单：龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等榜上有名，“资产负债表改善计划”包括对股权融资的更多政策支持。对此，相关房企人士向财联社记者证实，该消息属实。 信贷工作会：涉房内容成重点 2023年的首次信贷工作会议，房地产占据较多篇幅。 会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
图源：卡乐图片 宁颖/摄 事实上，此前对于改善优质房企的资产负债表，在多次会议上均有提及。 去年12月中央经济工作会议提出要“改善（头部房企）资产负债状况”，12月15日国务院副总理刘鹤透露“正在考虑新的举措，努力改善（房地产）行业的资产负债状况”，12月18日中央财办有关负责同志称“2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。” 华泰证券表示，本次会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，不管是稳增长、扩内需，还是守住不发生风险的底线，迫切需要在供给和需求两端，积极纾困房地产，金融政策无疑是最重要的。问题是，前期国家强调“三支箭”、对合理融资需求要予以满足、加大收并购力度等等，但由于对风险的担心，资金实际投放效果并不是很乐观。此次会议，就是对推进地产融资正常化、纾困优质企业、推进保交楼、落实“三支箭”的进一步部署。 对于“四项行动”，李宇嘉表示，这意味着，政策不再允许风险继续蔓延而冲击到这些房企，这是未来行业的基本盘。而且，在扶持这些企业的过程中，不仅预期和信心开始稳定，而且也间接促进了企业向新模式转型。 界定优质房企，落地“四项行动” 此次信贷工作会议，不仅对于优质房企进行了界定，还对于改善资产负债计划推出了“四项行动”，进入实操阶段。 根据上海易居房地产研究院研究总监严跃进的解读，四项行动的展开内涵包括： “资产激活”意味着要把房企的各类资产进行盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。 “负债接续”意味着后续对于负债工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。 “权益补充”意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等。 “预期提升”意味着要不断修复投资者对于房企的看法，尤其是各类金融机构企业，不断减少企业违约风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。 “资产负债表改善计划”的目标是改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。那什么样的房企可纳入这个专项计划呢？会议给出了清晰的定义：聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。
图源：中国人民银行官网 1月11日有媒体报道，监管机构已初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质房企名单，龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等在列。消息人士补充说，“资产负债表改善计划”包括对股权融资（第三支箭）的更多政策支持等措施。 “此次房地产领域也提及了‘系统重要性’概念，这也说明全国销售业绩TOP100的很多企业，或都有望纳入到此类重要性房企的名单之中。”严跃进表示，部分优质头部房企可能迎来弹性扩表机会。 “这就是优币驱逐劣币的过程，也是行业风险出清的过程。这些优质企业应该是经营稳健、开发运营能力强等综合实力表现良好的企业，主要以一些国企央企及大型的民营房地产企业为主。”同策研究院资深分析师肖云祥表示。 激活购房，百姓要拿出三分之一存款买房？ 2023年1月10日，央行发布了2022年金融统计数据报告。报告显示，2022年全年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，非金融企业存款增加5.09万亿元，财政性存款减少586亿元，非银行业金融机构存款增加1.38万亿元。 面对数以万亿计的存款，中房集团原董事长孟晓苏近日称，如果中国老百姓能拿出三分之一的存款，恢复对房屋、装修和其他的购买，“中国经济不就能顺利恢复了吗？”
图源：网络 资料显示，孟晓苏不仅是房企前高管，同时也是知名学者、经济学博士，享受国务院津贴的教授。“劝百姓拿1/3存款买房”的言论一出，立马引起网友吐槽：“前有专家建议掏空六个钱包买房，现有专家建议拿出三分之一存款买房，建议专家不要建议。” 1月11日，孟晓苏对媒体解释称，自己的原意并不是逼低收入家庭购房，而是政策需要鼓励有支付能力的居民出钱购房，才能带动经济、就业与收入增长。 此前，央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩。 2021年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，落实“一城一策”；30日，央行宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 同年11月，“三箭齐发”点燃房地产复苏预期。2022年12月召开的中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”中提出，“支持住房改善”，从高层定调为行业吃下定心丸。 到了2023年，央行、银保监会、住房和城乡建设部等多部门更是密集发声，持续释放利好。 中信证券在1月10日研报中指出，预计2023年房地产市场前低后高，销售复苏较早，开发投资复苏预计较晚。不断累积的政策，叠加疫后复苏的经济基本面，将在春节后陆续带动区域市场复苏。 招商证券首席策略分析师张夏则在去年底的路演中就提出，投资推荐“银房家”（银行、房地产、家电）板块，原因在于对于这些都需要稳定房地产市场、支持刚性和改善型住房需求的板块来说，现在迎来了政策支持，并且随着基数效应的降低，他们有可能会迎来一个边际的改善，同时竞争格局的优化又可能会带来持续的净利润的改善。 （微信公众号“财智头条”综合自：财联社、界面新闻、新京报、证券日报等） 编辑：白静 校对：袁凯 审核：龚紫陌 |
