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图源：网络 终结烂尾楼，郑州给出了新方案。 此前，作为河南省省会的郑州一度因为排名全国第二的烂尾楼冲上热搜。据相关统计数据显示，目前郑州烂尾楼面积约440万㎡，烂尾率高达9％，涉及恒大、奥园、阳光城等多家出险房企。
图源：易居研究院智库中心2022年上半年全国50城烂尾楼数据统计 如今，这样的局面有望得到缓解。 9月7日，一则事关郑州停工楼盘复工计划的政府文件复印件在网络上流传。文件要求“在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工”。郑州市有关部门工作人员向媒体证实了这一文件的真实性。 为确保全面复工，上述文件从5个方面入手，提出了详细的具体实施方案。其中几项严厉措辞引起关注，如果开发商不配合复工，将全面核查楼盘是否存在资金被抽逃挪用情况，税务部门要核查房地产企业偷税漏税情况。 此外，通知还指出，要领导要亲自带头，亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目。同时，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或者阶段式象征性复工，完不成通报批评。 “郑州此举具有非常好的意义和借鉴价值，其最大的亮点就是思路清晰、权责明确、讲究时效。‘郑州模式’为后续其他一些地方制定文件提供了非常好的版本”，知名房地产专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 郑州开展保交楼专项行动 在全国楼市艰难复苏之际，郑州烂尾楼被推到风口浪尖上，能否彻底提振楼市就看烂尾楼问题能不能解决。针对烂尾楼复工难的问题，郑州组织专项小组来处理，并立下军令状确保30天内全面实现复工。 《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（下称“通知”）提出了详细的行动总体要求和具体实施方案，将按照问题导向、目标导向、结果导向的要求，围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题，以停工问题楼盘项目全面持续实质性复工作为化解研判的最终标准。
图源：红星新闻 关于具体实施方案，通知要求： （一）压实企业主体责任。出险房地产企业要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。 （二）政府全力纾困。要用好保交楼专项借款，加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡使用专项借款的房地产企业须将有效资产抵押给辖区平台公司；各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资；各开发区、区县（市）要用好“4+1”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。 （三）做好破产重整。各开发区、区县（市）要本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进破产重整投资人，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；市区两级法院要加大破产重整案件办理进度，利用府院联动机制，积极配合属地政府，采取短、平、快等办法快速处置。 （四）严肃追究责任。各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案；对停工逾期问题楼盘原有预售资金被挪用的，能够追回的应当依法及时追回；房地产企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，应当对损失承担连带责任；相关主管部门监管不到位的，商业银行对资金挪用有过错的，依法依规承担相应责任；税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。同时，审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关，进行打击处理；各开发区、区县（市）要搜集挪用、抽逃楼盘资金的线索，特别对于逾期未交付楼盘，要全面核查是否存在资金被抽逃挪用情况，及时将线索提交给办案机关，协助公安机关追回被挪用的资金。对突出犯罪行为，在当地党委和政府统一领导下，按照整体风险处置需要和步骤安排，坚决打击查处。 （五）确保全面复工。对有实力可以自主复工的企业，要督促其尽快全面复工；对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，各开发区、区县（市）要迅速行动，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资产小于负债的企业，各开发区、区县（市）平台公司可采取代建方式，立即复工，并由审计部门介入对其资产、负债，特别是资金抽逃情况、资金监管情况、未列入监管资金情况等进行全面审计，相关线索要及时移交至公安部门。 （六）领导分包，主官兜底。各开发区、区县（市）党政主要领导要亲自带头，亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。 《通知》称，将对复工情况进行不间断检查，对虚假复工等情况及时责令整改并通报。对10月6日前未完成所有停工楼盘项目全面持续实质性复工任务的项目分包领导及辖区主要领导，要在全市范围内通报批评。 “郑州方案明确了责任制度，尤其是把责任分解到了区一级的领导手上，也要求在最近一个月内真抓实干。同时，严打表演式复工，这也说明复工不是形象工程，而是要从保护购房者权益角度出发积极落实工作”，严跃进称。 郑州被迫“出圈” “要问烂尾哪家强？中原河南还得看郑州。” 网友给出如此“高”的评价也并非无中生有。此前，郑州先后被曝出多起楼盘停工、业主停贷等事件，成为全国楼盘烂尾率最高的城市。 据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。郑州主城区总人口才759万，这也就意味着，每100个人中就有8个人买到烂尾楼。按五口之家来算，每20户就有1户买到了烂尾楼。 截止2021年末，郑州市新房成交948万平米，存在问题面积271万平米，问题率接近29%，涉及楼房25249套，几乎每卖出3套，就有1套不能按时交付。
图源：克尔瑞 因烂尾楼问题郑州屡次被迫“出圈”。较为知名的则是郑州人才引进楼盘——永威金桥西棠项目烂尾。
图源：网络 据业主提供的“业主人才数据”显示，永威西棠项目共2515户，1172户业主参与了“业主人才数据”统计。在他们中间，本人和家庭成员中拥有本科及以上的学历共计1983人，其中硕士481人，博士189人。这些人里，有246人享受郑州市人才补贴，占到统计人数的20.99％，人才补贴金额初步统计在2000万元以上。 由于永威金桥西棠项目的业主学历普遍较高，被誉为“郑州最高学历楼盘”。 高文化素养的业主在维权行动中充分利用舆论，借助自媒体平台，发布了一篇名为《人间剧本，两千作者》的7万余字“小作文”为自己发声。借道省外媒体，利用外省媒体从舆论端倒逼河南省政府。 在各方压力的倒逼下，当地政府追回了10亿的监管资金，也救活了永威金桥西棠项目。 业内人士分析称，这不是普通业主维权的典范，这是精英业主的维权典范。他们作为郑州“人才引进”的特殊高学历人群，是当地政府不得不重视的重点关照群体。对普通业主而言，永威金桥西棠项目的维权不具有可复制性。 砸下100亿纾困房企 不言而喻，郑州楼市遇到了前所未有的交付难题。 恒大作为房地产界的扛把子爆雷引起的轰动并不小，可事实上，在恒大爆雷之前，河南建业就率先爆雷了。在恒大向广东省政府发求救信之前，河南建业就率先向河南省政府发求救信了。 河南建业所遇到的资金链危机不仅是河南房地产行业，也是全国房地产行业的一个缩影。为解救郑州楼市，郑州走的第一步就是——成立地产纾困基金。 7月19日郑州市宣布，河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司7月19日宣布，将联合成立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。 资料显示，河南郑州地产集团是2011年由郑州市国资委出资组建，和郑州市土地储备中心处在同一级别，是一家提供融资的国企平台。河南资产管理有限公司，是河南省人民政府设立的不良资产处置平台。 这意味着，为了解决烂尾楼问题，郑州出动了国企融资平台和国资处置不良资产平台，两个平台联手成立了郑州市地产纾困基金，来解决当下的头等大事。 成立之后，迈出了第二步。7月27日，郑州市召集了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海八家问题房企，开展在郑项目情况汇报会，对问题房企提供四种解决路径。 “棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。 拯救行动并未停止。 8月5日晚间，郑州在近日出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。据文件显示，纾困基金采用母子基金的方式运作，各开发区、区县（市）还要根据不同项目吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。 就在外界纷纷关注纾困基金的落地项目时，8月9日，建业地产所承建的建业北龙湖金融岛写字楼项目被选中，也成为纾困基金帮扶的首个项目。 值得注意的是，参与帮扶的主力郑州地产集团有限公司本身也是郑州金融岛公司的股东方之一。郑州金融岛公司的股东方之一东龙控股是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。 对于母子基金具体的成立模式，建业地产能获得多少纾困基金，目前尚未有进一步的消息。从基金运用来看，盘活资金将专项用于危困房企的问题楼盘项目，重点解决部分停工停按揭月供问题。在此过程中，央企、地方国企和国有投融资公司将成为项目盘活主体，最终达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。 （来源：微信公众号“财智头条”综合自：第一财经、每日经济新闻、红星新闻、财联社、新京报等） 编辑：白静 校对：袁凯 审核：龚紫陌 |
