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深圳非商品住宅性质的居住型产品（市场俗称“公寓”）再次打出“稳赚不赔”的广告。 当下，深圳商品住宅市场成交量低迷，公寓、单身宿舍等非商品住宅类产品因其自身缺陷，去化陷入艰难境地。非商品住宅类产品营销方式花样百出。 近日，深圳市宝安区铁仔山附近的朗峻广场项目称，将对有意向入驻朗峻广场，且符合标准的青年人才，开放50套产业公寓，和青年人才共同持有该房产权，三年后若房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。 专家表示，上述的“共有产权房”并不是真正意义上共有产权房，是由企业和协会推出，不属于政府行为，其目的是为了加速项目去化，本质上是相当于房企从购房者手中无息借款三年。
“包赚不赔”的买卖 据深圳市委机关报深圳特区报报道，近日，深圳市企业人力资源发展促进会（全称“深圳市企业人力资源发展促进会协会”，下称“深圳人力协会”）与深圳安佳建实业发展有限公司（下称“安佳建”）发布了“青年人才共有房计划”，安佳建将对有意向入驻“朗峻·107数字花园”，且符合标准的青年人才，开放50套产业公寓，和青年人才共同持有该房产权。 吸引人目光的则是其回购政策，即三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。楼市有涨有跌，当房价下跌的时候有企业来托底，这对购房者来说是一笔稳赚不赔的买卖。 那么，上述的青年人才应该符合哪些条件才能购买共有产权房，三年之后，如何判断该房源有无涨跌，企业是否有能力回购？ 对于房屋产权企业和个人各一半的询问，朗峻售楼处的工作人员回复第一财经：“青年人才共有房计划”和相关部门达成了合作意向，具体要如何实行，后续深圳人力协会会给一份具体的细则。”对于三年之后如何判断该房产的价值，该工作人员表示，价格的涨跌属于市场行为，要看届时项目周边的价格接受程度。 该工作人员还对第一财经透露，朗峻项目已经封顶，届时精装修交付，交付时间预计在明年6月份，也可能会提前交付。 艰难的公寓市场 在深圳一、二手商品住宅市场成交量创新低的当下，公寓等非住宅性质的居住产品去化更是不理想。 乐有家数据显示，今年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户仅9965套，不到万套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套数创16年以来新低。从2021年7月开始，深圳二手房价出现明显的下跌，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年，房价进入底部区间。 深圳房地产中介协会也在2022年上半年楼市小结中写道：“2022年上半年楼市总体成绩不尽如人意”。 商务公寓本身交易税费高，首付需5成，水电费高，一般不带学位等劣势，尤其在2021年深圳住宅供应加大市场背景下，深圳商务公寓去化周期有所延长。克而瑞深圳区域统计的数据显示，截止到2021年底，深圳商务公寓的库存约167万平，去化周期延长至28个月。 深圳中原统计的数据显示，2022年上半年，深圳市公寓批售项目共8个，供应面积14.1万平，同比下降69.69%，环比下降68.83%；今年上半年，深圳全市公寓成交面积10.4万平，同比下降76.28%，为去年全年成交面积的14.91%。 深圳一中介门店经理也对澎湃新闻表示，目前市面上的公寓、商办项目不温不火，市面上可供选择的产品也很多，目前仍以销售新房住宅项目为主。 还曾推出以房换房 不久前，网上广为流传的“以房换房”同样由深圳的公寓房项目推出。 据悉，“以房换房”的项目为弘基翰林九锡，备案名为弘基翰林大厦，去年10月拿到预售证，分为A、B两栋，共有232套办公，217套商务公寓以及65套商业，毛坯交付。“以房换房”即换房者将持有的商品住宅兑换成为该项目的公寓或者商铺。 据澎湃新闻报道，该项目中，经第三方检测机构做市值评估后用户可以深圳市现有住宅置换现场的新房，多退少补。 按照海报，交换原则为以旧换新、等价交换、多退少补。价值认定标准上，新房价格—弘基·翰林九锡项目价格以现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准（若半年内无成交，以一年内成交均价为准）。上述项目代理中介向澎湃新闻介绍，大平层属于商办产品。“打个比方，如果大平层3000多万元，您的住宅评估价在1500万元左右，就可抵扣掉一半，旧房交由开发商来处理就行。” “这个项目一共两栋楼，以旧换新主要针对的是其中的大平层产品，可售产品面积在343—555平方米。商务公寓项目叫弘基朗寓，产品面积在35—98平方米，毛坯价格7万元/平方米左右。小户型的商务公寓暂时不参与活动，35平方米的才200多万元。”该项目代理中介向澎湃新闻表示。 营销创新难以力挽狂澜 在全国楼市成交遇冷的当下，开发商为卖房可谓花尽了心思。 针对这一现象，明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，之前送车、送年猪等方式现在谈不上新鲜了，住宅好变现，以房换房等价交换，相当于全款买房了，开发商这一招还是很精准的。从售楼处反馈来看，已经签五六套换了，效果也是有的。此外商务公寓创新的空间比较大，如果项目本身不错，对讲究居住品质的土豪还是挺有吸引力的。 但仅仅在销售上创新，救不了大局。艾振强分析，就销售而言，在房产开发链条里已经是很末端了，而很多东西在前端就已经决定了。如果前端的产品、定位没做好，想靠后面发力弥补，那肯定是事倍功半。特别是当下的市场环境，房子金融属性被弱化，居住属性越发突出，大家对房子本身的品质会更加重视，营销创新更多是锦上添花，很难力挽狂澜。 （来源：微信公众号“财智头条”综合自：澎湃新闻、第一财经、每日经济新闻等） 编辑：袁凯 校对：风华 审核：龚紫陌 |
