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最近，多地“停贷”“断供潮”事件引发关注。银保监会有关部门负责人对此回应称，将引导金融机构市场化参与风险处置。目前，已有建设银行、农业银行、兴业银行等多家银行作出回应，披露相关风险情况。
图源 央视财经 银保监会：关键在于保交楼 据央视财经报道，7月14日，银保监会有关部门负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。 下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。 银行回应：对涉及楼盘展开排查 7月14-15日，多家银行发布公告称，对近期网传“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，目前发布公告的银行均表示，涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。 其中，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查。 工商银行发布公告称，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控；邮储银行称，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。 建设银行7月14日的公告表示，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控，将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客 户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。 交通银行的公告称，经初步排查，媒体报道中存在项目风险的楼盘所涉及的本公司逾期贷款余额为0.998亿元，占交行境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。 招商银行表示，“网传停贷”事件涉及楼盘中，该行涉及的逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占境内个人住房贷款余额的比例不到0.0001%，风险整体可控；平安银行称，目前该行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期贷款余额为0.318亿元，占一手楼按揭贷款余额（1522.97亿元）的0.021%，不会对该行经营构成重大影响。 邮储银行初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元。
图源 央视财经 烂尾楼业主发声：停贷是不得已 6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了网络上，陆续有房地产项目加入停贷行列。 江西王女士怎么也没想到，2021年购买的楼盘，在买入几个月之后就毫无预兆地停工了。本以为2023年就能住上新房，没想到等来的却是一个停工的工地。经历了近一年的反复求助后，业主们最终做出了停贷的决定。《告知书》中提及，楼盘业主一致决定，要求项目于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。 进入7月，越来越多问题楼盘的业主加入停贷声明行列。 3年前，为了改善居住环境，上海汪女士一家下定决心卖了上海市区的老房子，又贷款300万元，在奉贤区买下“泰禾海上院子”项目。项目原本在去年3月就应该交房，却从2019年7月停工至今。万般无奈之下，汪女士也准备加入停贷队伍。7月13日下午，200多名泰禾海上院子的业主联名发布了“强制停贷告知书”，宣布“项目未全面复工前，所有已售房源且未结清贷款的业主将停止还款”。业主们叹息：“沟通了3年，泰禾负责人换了4、5个，复工却从来没实现过，我们实在是看不到希望了。” 而来自河南郑州的林女士，在2018年夏季以21000元/平方米、首付近百万元的价格，在郑州市金水区的瀚海尔湾购置了一套房产，原定交房日期为2021年12月31日。但如今，开发商一拖再拖，让交房变得遥遥无期。“现在业主们等了四年，房子拿不到，还要在外面租房，又付房租又还房贷，还有一部分业主的孩子需要上学，但是房子拿不到就落不了户，教育局也不划片，今年秋季入学的小孩就没有学校可以上，现在是真的没有办法了。”值得一提的是，据业主介绍，瀚海尔湾的楼盘施工进展已达到99%，就差最后的收尾工程和验收。“开发商一直说在推进房屋验收，但政府给我们的回应是他们根本没有提交联合验收。”根据林女士提供的郑州市城建局5月30日回复的内容显示，瀚海尔湾未申请联合验收。林女士透露，目前业主们正在考虑强制停贷，“什么时候复工我们什么时候继续还贷。” 业主们主动停贷现象：仍在蔓延 这些“烂尾楼”业主们，正试图掌握自己的财产和命运。 据易居克而瑞统计，截至今年7月13日，业主发布强制停贷通知的楼盘已有106个，且项目数量还在增长。 停贷项目多分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南省涉及的楼盘达到35个，河南省会郑州涉及26个项目。 业主声称将采取停贷举措的项目，一开始多位于弱二线或三、四线城市，如沈阳、南宁、长春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸宁、邵阳、鄂州等。 但随着事情的发酵，重庆、武汉、长沙、天津也出现了停贷情况，在北京、上海、深圳等一线城市，也极少数停工项目的业主发布了停贷声明。 从这些项目所属的房企来看，大多是流动性相当紧张的房企。就单个房企而言，问题楼盘多则近30个，少则3-5个不等。 业主们停贷的诉求，基本可以总结为“催促复工”。除了谴责开发商，一些业主还将矛头对准放贷银行，列举了银行违规发放预售监管资金等问题，导致开发商随意挪用资金，项目最终陷入停工。 贷款行和开发商之间的博弈 值得注意的是，此次“停贷”并非购房者在失去支付能力下的被动“断供”，更多是开发商无法按时交房而致使业主采取主动停贷的行动。从外部因素来看，这与近期的市场变化密切相关。 去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商遭遇流动性紧张，并进而影响到项目施工和交付。一些较早陷入债务危机的房企，旗下项目甚至停工超过一年，烂尾可能性正在增加。 在处置交房危机的过程中，作为“防火墙”的预售资金监管制度，在这些楼盘显得虚置。按照规定，必须按比例将预售资金存入银行的专用监管账户，且必须用于专项工程建设。但很多楼盘做不到。 我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。按照规定，商品房项目在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入25%以上开发建设资金的情况下，即可满足预售条件。房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。 然而，此轮停工事件发生后，一些停工项目的业主曾核查预售资金监管账户，却经常发现“货不对版”，即开发商公示的账户并不是银行承认的监管账户。 由于预售资金被挪用，项目工程款由建筑方垫付，已经成为行业的潜规则。比如挪到其他项目，或用来拿地等，就可能导致项目主体建设资金不够，从而出现烂尾。 此外，贷款行和开发商之间也存在博弈。贷款行在与开发商签订封闭贷款协议时，通常会规定当销售达到一定程度，比如60%的时候，开发商就应向银行偿还开发贷。 之前楼市蓬勃发展的时代，房地产开发商话语权较大，为了快速展业，有的开发商不按照要求执行，甚至挪用项目资金等。“部分开发商还会以此为条件，在签开发贷之前和银行就谈好了。”一位银行机构人士对记者称，“你不答应，就找其他银行来做，这时银行可能会有所妥协。” 而且，根据相关要求，商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定，这导致多年以来，全国并没有统一的预售资金监管制度，各地实行“一城一策”，松严程度不一，也给了开发商“有机可乘”。 停工停贷问题牵一发而动全身，银行、房企、业主、施工单位等各方面临的法律难题和道德困境均不容忽视。如何抽丝剥茧，打破僵局，尚需市场各方共同努力。 银行人士：烂尾楼业主停贷是违约 在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。 据悉，多家银行相关业务负责人认为，烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚。这主要是由于，业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。 “一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。 不过，公开资料显示，近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。在这些案例中，一些银行确实存在预售资金监管不到位的问题，而这也是烂尾楼形成的关键。 如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。 而（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。 有业内分析人士认为，面对这一复杂的局面，需要监管部门通盘考虑，既维护法律权威，又照顾到民生需求，且需对主动停贷的示范效应有所预判。 有专家建议，对部分停工项目做个贷延期处理，待项目复工后再行恢复。同时对涉案房企的债务做展期处理，帮助企业缓解资金压力。此外，对预售资金的监管也需加强，避免出现更多类似的情况。 （微信公众号“财智头条”综合自：央视财经、证券时报、第一财经、中国经济周刊等） 编辑：风华 校对：袁凯 审核：龚紫陌 |
