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图源：卡乐图片 宁颖/摄 近期，北京、上海、深圳、广州四大一线城市的二手房市场出现了回暖迹象。 业内数据显示，进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，单日成交量在北京、深圳均突破千套，上海的日均成交量达到二月的两倍，广州二手房市场活跃度亦有上升。 这一复苏趋势被业内人士视为传统楼市“小阳春”的信号，尽管市场预期认为今年的“小阳春”可能是最弱的一次，但政策松绑与市场预期改善，仍然为二手房市场带来了一丝活力。 二手房终于卖了 “一周内房子卖了。在二手房挂牌量大涨的状况下，终于趁着2024年节后的‘小阳春’顺利卖出。”在某社交平台，有业主分享了自己的成功卖房案例，底下跟了160多条评论，其中关注价格的却不多，大部分人都跟评类似“接好运，3月成功卖房”。 各社交平台也有很多二手房业主的卖房信息，“降价50万！2017年299万入的，现在挂249万，诚心的还能谈”“降价快100万元了，含泪出，精装修，拎包入住”，还有业主发“卖房符”，写上“接顺利卖房”，就能引来一大批“感同身受”的业主。 能卖则卖，几乎是目前北京二手房业主的主流心态。 今年2月，刘根的房子终于卖出去了，售房周期3年9个月，原因是想通了：“没有再坚持价格”。前述刘根的房子期间报价上调7次、下调11次，看房客户共237组。刚挂牌时报价580万元，2023年2月最高报价700万元，本次报价570万元，成交价550万元。 某头部中介公司人士张月（化名）举例表示，刘根有过5次失败的谈判，每次都是因为价格有差距没能成交，“年后正好有意向客户，他就卖了，没有再坚持价格”。 有人去年便开始着手卖房，经历几次市场起伏后，终于趁着今年春节后的行情顺利卖出，虽然价格较去年小阳春高点有所折让。现实冷暖不一，有业主顺利出手，也有业主无奈表示“小区同户型30多套，根本卖不动，只能走降价路线。” 购房者也在政策松绑之际纠结，是趁市场盘整“杀价”入场，还是考虑到高企的二手房存量，等待价格继续下滑？这并没有一个标准答案。去年以来，北京二手房市场已然经历多次“以价换量”，房源要想顺利成交，降价几乎是难逃之路。 “小阳春”能否到来？ 一个个业主卖房故事背后，二手房市场到底怎样了？ 春节前，一线城市均对限购政策进行了松绑：房贷利率下调、重点城市限购松绑、城市房地产融资协调机制落地见效...... 以北京为例，年初便有业内分析认为，北京二手房火热的基础线是住宅单月成交1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度上是学区房和前期积压的需求释放，2024年市场成交高点也可能出现在3-4月。 据中原地产统计，3月2日-3日周末两日，北京二手房合计成交量约在1700套，相比上个周末1100套明显上涨，较春节前的周末成交量也普遍多了200-300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两日，北京二手房成交合计达到2100套，10日接近1200套。 “一线城市限购松绑效应继续释放，从中原报价指数看，一线城市继续普遍回升，整体来说，2024年的小阳春真的在路上了，虽然比往年晚一点，热度低一点，但只要有政策，最近市场会有一波行情。”中原地产首席分析师张大伟认为。 他表示，每年3月“楼市小阳春”出现的原因有三点，一是上年冬季不便外出，春节假期购房需求被压抑，节后释放了出来；二是各种金融或楼市调控政策影响；第三是学区房交易热，一般5月前落户当年就可在相关学区就学，由此拉动了三月四月的市场成交。 不过，鉴于楼市还在见底调整，二手房市场降价普遍，购房者信心恢复需要时间，业内对今年“小阳春”的力度并不抱太大希望。“小阳春大概率是会有的，但可能是最弱的一次小阳春，往年3月市场成交量会是1月份的翻倍，2024年出现的可能性不大。”张大伟认为。 其他一线城市的情况也是如此。今年2月份，上海二手房成交均价为每平方米38633元，较上月下降了9%；受春节假期因素影响，成交量为6800套，较上月减少59%。 但进入3月以来，市场情况有所好转。上海房地产中心交易数据显示，3月1日-3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之间，日均成交量为571.5套，是2月同期日均成交量（250套）的2倍以上。 每年3月和4月，都是上海楼市的传统旺季，“金三银四”甚少在上海楼市缺席，加上如今政策不断刺激加码，今年会再次出现回温走势吗？ “成交的确在回升，但是速度比以往慢一点。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，以往春节两周后可以回到正常水平甚至更高，现在是节后三周才达到较高水平。“小阳春行情肯定会出来，但是不一定能达到以往水平，升温迟了一周，说明市场还是挺犹豫的。” 深圳方面，据深圳市房地产中介协会统计，2024年第9周全市二手房（含自助）录得1085套，环比增长14.1%。政策效应还在持续发力，二手房周成交量突破千套关口。“这一数据表明，在传统3月小阳春的势能下，深圳二手房市场呈现出强劲的复苏态势。” “当前政策密集出台的背景下，市场预期政策在一定时期内将持续放宽。这对稳定市场信心起到了积极作用，使得市场在成交量上已经筑底并开始进入修复期。”深房中协称。广州房地产中介协会近期也表示，当地二手楼市活跃度上升趋势明显。 业内期待政策空间打开 不仅是北上广深，多地二手房成交正在环比回温。 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周（3.4-3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，同比下降35.9%。相较新房而言，二手房成交更具稳健特征，成交量已现环比“三连升”，同比降幅连续小幅收窄。 “虽然二手房整体复苏速度相对较慢，但具备持续性回升的趋势及潜能。”上述机构表示，对于二手房后续走势维持稳步回升的预判，下周二手房成交量有望恢复至节前水平。 二手房市场微幅回温，新房市场是否值得期待？ 据克而瑞调研报告，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%，同比下降60%。基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。 克而瑞认为，不同城市分化行情预期还将延续，北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市，因政策利好、叠加适销对路改善产品入市，成交预期会迎来一波放量。 对此克而瑞点评称，减少限制性措施，一方面意味着今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间；另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。 此外，降准、降息仍有空间，2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；结构性货币政策工具有望接续发力；居民住房信贷政策仍有优化调整空间，譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的，相应放宽购房贷款套数认定标准等。 中指研究院表示，2024年，预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间；同时在供给端，对项目价格端的限制亦有望优化，以满足居民多样化改善性住房需求。 加快构建房地产发展新模式 每年两会政府工作报告涉房内容都是这一年房地产市场的风向标。今年政府工作报告提到的重要信息是，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。此外，政府工作报告还提出，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹从理念、机制、抓落实上公开阐述了如何构建房地产发展新模式。倪虹表示，在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。在机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以及完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。而在落实上，有两个重点，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；二是下力气建设好房子。 “希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”倪虹说。 在房地产发展新模式指导下，业内对于今后房地产市场的走向似乎更加清晰。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产新发展模式关键是打造“市场+保障”的住房供应体系；其次是探索打造好房子；此外，还要完善商品房基础性制度，包括供地制度、开发制度、销售制度、交付和保养等。 何田也表示，住建部日前提出构建房地产发展新模式、加快“人、房、地、钱”要素联动，这是行业发展的根本。此外，政府工作报告提出满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这将成为2024年乃至更长时间房地产政策的重要方向，尤其是首次提出改善需求的多样化，这个想象空间还是很大的。总而言之，随着房地产发展新模式的逐步建立，房地产行业也必将迈入全新的发展阶段。 （微信公众号“财智头条”综合自： 第一财经、每日经济新闻、新京报、证券日报等） 编辑：白静 校对：风华 审核：龚紫陌 |
