|
图源：卡乐图片 宁颖/摄 “全国已有6亿栋房屋”登上百度热搜，这个庞大的数据掀起巨大波澜。 在此之前，全国究竟有多少房子，一直都是个迷。这个答案，随着近日国新办完成了第一次全国自然灾害综合风险普查工作，而水落石出。 近期，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，国家减灾委员会秘书长、国务院第一次全国自然灾害综合风险普查领导小组办公室主任郑国光透露：“近三年来，住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。” 于是，有人拿起计算器疯狂计算“一栋楼两单元高10层，就是四十套房子，现在是六亿栋，即使只有六分之一，也有一亿栋，每栋40套，就是40亿套房子，以10亿城市人口数量计算，每个人可以分到4套房子。”“房子早已经严重过剩了”...... 但，真的能这么理解吗？ 6亿栋房屋，农村房屋占9成 2018年，中央启动了全国灾害综合风险普查，目的在于全面获取全国地震灾害、地质灾害、气象灾害、水旱灾害、海洋灾害、森林草原火灾等6大类23种灾害致灾要素数据，人口、房屋、基础设施、公共服务系统、产业、资源和环境等6大类27种承灾体数据，政府、社会、基层家庭等3大类16种综合减灾能力数据，1978年以来年度灾害和1949年以来重大灾害事件调查数据，以及重点灾害隐患调查数据。 2023年2月15日，国新办召开了第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会，揭晓了所有答案。 新闻发布会透露，这次普查耗时三年，组织了500万技术人员，其中住房和城乡建设系统就动员了260多万人参与普查，并建立了统一的调查底图，统一的工作流程、统一的数据格式，以及统一调查时间基线（即2020年底）。 关键部分来了，全国到底有多少房屋？据郑国光透露：住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。交通运输行业完成了500多万公里路网、90多万座桥梁和隧道，以及6000多个沿海万吨级以上泊位和千吨级以上内河泊位、1.5万公里的三级及以上内河航道的调查。
图源：中国政府网 6亿栋，是什么概念？2020-2021年是过去二十年来中国房地产销售规模最高的两年，全年商品住宅销售面积都在18亿平方米左右。若以住房总面积500亿平方米计算，在维持2020-2021年房地产市场销售规模最高的前提下，约等于8年的销售量，可以再创造一个黄金十年。 6亿栋建筑，哪怕每栋面积仅100平米，总面积也超过600亿平米，所以，这6亿栋建筑的总面积，肯定是一个令人惊讶的数据。 据七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，总量上已经进入了“不缺房”的时代。 这一数据引起了很多人的关注，有网友跳出来：“6亿栋房屋，为什么没有一栋是属于我的？” 从该发布会的具体内容和描述来看，“6亿栋建筑”指的是全国城乡建筑物的总量，不仅包括宅基地，还包括非住宅用建筑，如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。 据中国建设报相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。 这也就意味着，看似庞大的“6亿栋”中并不全是商品房，毕竟农村自己盖的一些小房，那也算是一栋房子。全国到底有多少住宅，依旧是个迷。 有房地产业内人士表示，“农村房屋在其中占了9成，城市中还有一栋栋厂房之类的建筑，总的算下来，住宅占比不会很大。” 同策研究院研究总监宋红卫也表示，普查小组给出的数据中除了商品住宅以外，还包括了大量的非商品住宅房屋，比如工厂、员工宿舍、酒店、长租公寓等，此次调研更重要的意义是“数字化构建了全国建筑的楼盘字典”，这对于我国未来产业规划以及住房的规划具有重要的意义。 房子真的过剩了？ 近年来关于我国房地产是否过剩的讨论不曾断绝，关于房屋空置率高企的话题也总是会吸引眼球。 从目前各方面统计和研究的数据来看，我国当前人均居住空间并不小。据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米/人。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米/人，城市和镇的分别为36.52平方米/人和42.29平方米/人。 从单纯的数学计算来看，我国人均住房面积已达41.76平方米/人，人均住房间数已达1.2间/人，总量上已经进入了“不缺房”的时代。 但是受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间。 如上海目前仍有部分居民一家多口住在一室或两室、房龄超过20年以上的住宅之内。相比于商品住宅而言，一线城市中这些房龄久、面积小、物业管理一般的“老破小”更常见。 对比各省市城镇人均住房面积，可以看到各地家庭户住房的平均水平差异极大。 据上述普查年鉴，在拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约为29.59平方米、户均为72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和户均居住面积分别为30.58和73.86平方米，位列倒数第二；北京的则为33.41和77.64平方米，位居倒数第三。 若假设得房率平均为80%，一线城市的人均套内面积则将低于27平方米。据中银证券研报显示，发达国家的这一指标普遍在30平方米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平方米，日本、韩国则分别为31、27平方米。该机构预计，每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求仍将有约5亿平方米左右。 数据显示，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。 保利发展控股此前发布《保利2021-2022年房地产行业白皮书》（以下简称为“《白皮书》”）显示，住建部曾于2021年披露，我国2000年底前建成的城镇老旧小区有21.9万个。统计局2015年的人口抽样调查显示，全国城镇家庭有31%购买一二手商品房，有50%居住在公有住房、经适房、自建房等，19%为租房或住在工厂宿舍等；据楼龄统计，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。 《白皮书》预测，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民仍有许多改善需求待释放。 因此，现阶段，我们“不缺房，但缺好房”。 房地产税要来了？ 6亿栋房屋，90%在农村。 在此之前，我国有大量农村自建房，具体数据无从考据，同时各地房地产数据统计还存在口径不一致、数据不完整、数据不准确、反馈不及时、信息系统未打通等问题。此次普查获取的全国近6亿栋城乡房屋建筑数据，已经拥有了完善的数据指标和清单，可以在普查软件系统中实现数据查询和共享。 但要看到的是，我国楼市存在一个矛盾的现象，一边住房大量空置着，一边刚需买不起房。业内人士分析称，随着房屋普查标准和技术的建设与完善，未来通过统一的数据标准，制定合理的数据治理流程和制度或能更好的对行业进行规范和规划，也为房地产调控的长效机制和房地产税的征收建立了全国范围的房屋建筑数据库。“尽早发布一个理性、可承受的房地产税方案，结束房地产税的悬剑效应，将对房地产行业构成利好，对经济回暖构成利好。” 实际上，2021年以来房地产税改革已明确按下加速键。 2021年，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责人在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。与此前“房地产税立法和改革”表述不同，这次座谈会首次将“试点”二字加进来。 2021年末，中国人大网发布了财政部部长刘昆于2021年10月19日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称“草案”）的说明和全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案的审议结果报告。
图源：中国人大网 “《草案》公布后，国务院试点办法的公布时机可能在2022年两会之后。”中国政法大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法学研究会副会长说，“正式试点推出需要地方制定实施细则，具体开征还需要开展房地产评估等前期工作，因此预计2022年不会实际开征，最快也在2023年，或许在2024年”。 除了推出时机，哪些城市有可能第一批试点？ 中指研究院常务副院长黄瑜认为，核心一二线城市更适合进行首批试点，“一方面，核心一二线城市人口持续净流入下，需求较为充足，住房供求矛盾突出。房地产税试点开征后，对需求端有一定影响，但对刚需、刚改客群影响较小，叠加这些城市限购端普遍较严，预计市场活跃度仍有支撑”。 “另一方面，部分核心一二线城市的市场目前已进入存量市场，二手房销售规模高于新房，这些城市为房地产税的探索研究和总结经验提供了较好的试点环境，有助于加快推进房地产税改革和立法。除核心一二线外，后续分步推进其他城市试点，也有利于立法积累经验。”黄瑜说。 （微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、第一财经、中国建设报、瞭望东方周刊等） 编辑：白静 校对：风华 审核：龚紫陌 |
